Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf von bebauten und unbebauten Grundstücken an. Wann sie fällig wird, wer wie viel zahlen muss und welche Wege es gibt, sie zu umgehen.

In den vergangenen Jahren war der Traum von der eigenen Immobilie für viele Menschen in Deutschland schwer zu verwirklichen. Hintergrund war der Boom bei den Immobilienpreisen. Zwar sind die Preise für Wohnimmobilien laut einer Studie des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) im Jahr 2023 so stark gefallen wie seit mindestens 60 Jahren nicht mehr. Viele ringen jedoch nach wie vor mit der Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen. 

Um den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern, hatte die Ampelkoalition aus SPD, Grünen und FDP im Koalitionsvertrag eine Reform der Grunderwerbsteuer vorgesehen. Trotz dieser Vereinbarung wurde bisher jedoch keine Neuregelung umgesetzt.

Wer den Immobilienkauf trotzdem stemmen kann, zahlt Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland variiert sie aktuell zwischen 3,5 und 5,5 Prozent. Ein Überblick über die Höhe, Berechnung und Ausnahmen bei der Grunderwerbsteuer.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Grunderwerbsteuer wird fällig, sobald Grundstücke den Besitzer wechseln. Grundlage dafür ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Sie wird von den Bundesländern erhoben, die auch ihre Höhe bestimmen. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis. 

Die Steuer zählt neben den Notarkosten, den Kosten für den Grundbucheintrag sowie den Maklerkosten zu den Nebenkosten eines Grundstücks- bzw. Immobilienkaufs. Die Steuersätze variieren je nach Bundesland, wobei die Landesregierungen bestimmen, welcher Steuersatz für Käufe und Verkäufe gilt. 

Bislang existiert keine Öffnungsklausel bei der Grunderwerbsteuer, die es erlauben würde, einen zweiten, ermäßigten Steuersatz für bestimmte Personengruppen einzuführen.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Die Steuerpflicht entsteht mit der Unterschrift des notariellen Kaufvertrags. Der Notar schickt diesen binnen zwei Wochen nach der Beurkundung an das zuständige Finanzamt, das anschließend den Steuerbescheid verschickt. In der Regel dauert das bis zu acht Wochen. Die Frist zur Zahlung beträgt meist einen Monat, das Finanzamt darf aber auch eine längere Frist ansetzen. 

Alternativ stellt das Finanzamt die Steuerfreiheit der Grundstücksübertragung fest. Erst, wenn die Steuer bezahlt ist oder der Kauf als steuerfrei bewertet wurde, stellt das Finanzamt die sogenannte „steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung“ aus. Diese ist notwendig, damit sich der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eintragen lassen kann.

Wer muss Grunderwerbsteuer zahlen?

Laut Gesetzeslage werden bei einem Grundstücksverkauf sowohl der Erwerber als auch der Verkäufer grunderwerbsteuerpflichtig. Nur bei einem Kauf im Enteignungsverfahren ist ausschließlich der Käufer steuerpflichtig. Auch bei Zwangsversteigerungen betrifft die Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer nur den Meistbietenden.

Im notariellen Kaufvertrag wird dann aber bindend festgelegt, wer die Grunderwerbsteuer im konkreten Fall zahlen muss. In der Regel ist das der Käufer. Es gibt jedoch einige Ausnahmen von der Steuerpflicht, die gesetzlich geregelt sind.

Ausnahmen: Wann wird keine Grunderwerbsteuer fällig?

Es gibt einige Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht laut § 3 Grunderwerbsteuergesetz. Für natürliche Personen wird danach keine Steuer fällig, wenn

1. der Kaufpreis eines Grundstücks maximal 2.500 Euro beträgt,
2. die Immobilie oder das Grundstück Teil einer Erbschaft oder Schenkung ist,
3. Grundstücke oder Immobilien unter Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern veräußert werden,
4. frühere Ehegatten oder Lebenspartner ein Grundstück im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung oder Aufhebung der Lebenspartnerschaft erwerben,
5. Kinder oder Stiefkinder Grundstücke oder Immobilien von ihren Eltern oder anderen in gerader Linie Verwandten kaufen.

Weitere Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer gibt es für den Verkauf zwischen juristischen Personen öffentlichen Rechts, wenn das Grundstück nicht überwiegend gewerblich genutzt wird. Auch ausländische Staaten, die Grundstücke oder Immobilien kaufen, um dort Botschaften, Konsulate oder kulturelle Einrichtungen zu betreiben, müssen keine Grunderwerbsteuer zahlen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Bis 2005 war die Höhe der Grunderwerbsteuer auf 3,5 Prozent deutschlandweit einheitlich festgelegt. Seit 2006 dürfen die Bundesländer über die Höhe selbst bestimmen. Die Spanne liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Diesen Weg zur Erhöhung haben die meisten Bundesländer genutzt. Mittlerweile liegt nur Bayern noch bei der ursprünglichen Höhe. Im Saarland dagegen wurde die Grunderwerbsteuer seitdem viermal erhöht.

Das spiegelt sich auch in den Einnahmen: Betrugen diese im Jahr 2005 rund 4,8 Milliarden Euro, stiegen sie bis 2021 auf 18,33 Milliarden Euro. Mittlerweile macht die Grunderwerbsteuer mehr als die Hälfte der reinen Ländersteuern aus, auch, wenn ihr Anteil an den Gesamtsteuereinnahmen der Länder noch nicht einmal vier Prozent beträgt.